La loi Pinel est un dispositif fiscal immobilier qui a connu un fort succès, étant à l’origine de sa reconduction jusqu’en 2024. Or, avec les nouvelles contraintes pour 2022, l’investissement immobilier en Pinel devient de plus en plus sélectif : celui qui investit ne fera plus construire une maison individuelle, mais plutôt un logement à usage collectif, ce qui implique la mobilisation de fonds conséquents.
Fort heureusement, bénéficier de la loi Pinel à moindre coût, c’est possible grâce aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). L’investisseur n’achète pas le bien physique, mais plutôt l’immobilier-papier, via la souscription à des parts de sociétés, et plus précisément les SCPI fiscales. Il est « propriétaire » de l’immobilier en commun avec d’autres investisseurs détenteurs de parts.
Même principe de défiscalisation que dans un investissement en direct
Le principe de défiscalisation est le même que dans l’achat d’un bien immobilier classique. En effet, bien que l’ensemble du patrimoine soit exploité par un tiers, la société de gestion, c’est celui qui souscrit aux parts qui est concerné par la défiscalisation, de même que la déclaration d’impôts, puisqu’il perçoit les loyers issus de la mise en location.
La réduction d’impôt est donc calculée sur la base du montant de l’achat des parts. Idem, la durée de détention de ces dernières entre en jeu, et c’est en principe ladite société de gestion qui la définit. La durée d’engagement moyenne pour la plupart des SCPI Pinel est de 9 ans.
Rappelons ci-après les taux de défiscalisation en rapport avec la durée de conservation des parts : 12%, 18% et 21% pour 6 ans, 9 ans et 12 ans.
Toutes les contraintes sont endossées par la société de gestion
Investir en loi Pinel, c’est se conformer à une série d’exigences et de contraintes. En investissant à travers une SCPI, le souscripteur s’en déleste étant donné que celles-ci sont assumées par la société de gestion. Il s’agit en particulier du choix de l’emplacement, en conformité avec le zonage déterminé par le ministère de la Cohésion des territoires (A Bis, A et B1 sont les zones éligibles). Il est également question de calculer les loyers à appliquer, sachant que des plafonds sont à considérer, au niveau des ressources des locataires, de la composition du ménage ainsi que de la localisation du bien (Île-de-France ou régions).
Quelles évolutions attendues à partir de 2023 ?
Le taux de réduction d’impôt va changer à compter de 2023 : il sera revu à la baisse et connaîtra à nouveau une diminution en 2024. L’État est toutefois susceptible de maintenir le taux initial uniquement si le parc immobilier répond aux exigences des nouvelles règlementations en matière d’économie d’énergie.
Voici donc les nouveaux taux pour 2023 : 10.5% de réduction d’impôt si l’investisseur détient ses parts de SCPI sur une durée de 6 ans, 15% sur une durée de 9 ans et 17.5% sur une durée de 12 ans. Pour l’année 2024, ceux-ci seront les suivants : 9% pour une détention des parts de SCPI sur une durée de 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans. Rappelons que ce dispositif prendra définitivement fin le 31 décembre 2024.
Les autres dispositifs applicables aux SCPI fiscales
Les SCPI fiscales ne se servent pas uniquement de la loi Pinel pour générer de la réduction d’impôt au profit des souscripteurs de parts. Elles ont aussi recours à d’autres dispositifs, tels que la loi Denormandie (qui fonctionne de la même manière que le Pinel du point de vue défiscalisation et durée d’engagement), la loi Malraux ainsi que le régime du déficit foncier. Ces trois dispositifs se focalisent sur les biens anciens faisant l’objet d’une rénovation.
